Taloyhtiön kiinteistön arvo ja asukkaiden viihtyvyys säilyvät vain suunnitelmallisella kunnossapidolla ja harkituilla parannustoimenpiteillä. Perusparannus tarkoittaa toimenpiteitä, joilla rakennus saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon ja vuosikorjaus puolestaan on kattaa ylläpitäviä toimenpiteitä, joilla varmistetaan kiinteistön kunto ja mahdollisimman pitkä käyttöikä.
Tarkastelemme seuraavaksi, kuinka taloyhtiöt voivat erottaa korjaustarpeet, hallita kustannuksia ja hyödyntää erilaisia rahoitusvaihtoehtoja järkevästi.
Vuosikorjaus vai perusparannus?
Vuosikorjaus tarkoittaa rakennuksen tai kiinteistön säännöllistä kunnossapitoa, jolla ylläpidetään sen alkuperäistä kuntoa ja varmistetaan mahdollisimman pitkä käyttöikä. Vuosikorjaus ei yleensä sisällä rakenteellisia muutoksia tai suuria remontteja, vaan keskittyy pienempiin, mutta välttämättömiin korjaustoimenpiteisiin, jotka liittyvät esimerkiksi rakennuksen kulumiseen ja normaaliin käytön aiheuttamiin vaurioihin.
Perusparannus puolestaan tarkoittaa rakennuksen tai kiinteistön korjaamista ja päivittämistä siten, että sen ominaisuuksia parannetaan alkuperäisestä tasosta. Toisin kuin vuosikorjaukset, jotka keskittyvät ylläpitoon, perusparannuksilla pyritään nostamaan rakennuksen arvoa, toimivuutta tai viihtyisyyttä esimerkiksi nykyaikaisilla ratkaisuilla tai energiatehokkuutta parantavilla muutoksilla.
Vuosikorjaus esimerkkejä
Vuosikorjaus voi olla muun muassa:
- Pintojen huoltokorjaukset: Seinien maalaaminen tai tapetointi ja listojen uusiminen
- LVI-järjestelmien tarkastukset ja korjaukset: Vuotavien hanakulmien tai vessan huuhtelujärjestelmien korjaaminen
- Sähköjärjestelmien korjaukset: Valokatkaisijoiden tai pistorasioiden vaihtaminen rikkoutuneiden tilalle
- Ikkunoiden ja ovien tiivistäminen energiatehokkuuden parantamiseksi ja vedon vähentämiseksi
- Katteen ja sadevesijärjestelmien tarkistus: Vesikourujen puhdistus tai rännien kiinnityksen korjaaminen
Esimerkkejä perusparannuksista
Perusparannus toimenpiteet voivat olla esimerkiksi seuraavanlaisia:
- Energiatehokkuuden parantaminen: Lämmöneristyksen lisääminen, ikkunoiden ja ovien uusiminen energiatehokkaampiin malleihin tai aurinkopaneelien asentaminen
- LVI-järjestelmien uusiminen: Vanhan lämmitysjärjestelmän vaihtaminen moderniin ja tehokkaampaan vaihtoehtoon, kuten maalämpöön
- Teknisten järjestelmien päivittäminen: Rakennusautomaation lisääminen, esimerkiksi älyvalaistuksen tai ilmanvaihdon säätöjärjestelmien asentaminen
- Asuintilojen modernisointi: Keittiön ja kylpyhuoneen täydellinen uusiminen, jossa esimerkiksi vanhat materiaalit ja laitteet vaihdetaan nykyaikaisiin ja toimiviin
- Yhteistilojen parannukset: Taloyhtiön saunaosaston remontointi tai pyörävaraston muuttaminen monikäyttöiseksi harrastetilaksi
Kulujen vähentäminen verotuksessa
Sekä perusparannus- että vuosikorjauskulut voivat oikeuttaa vähennyksiin verotuksessa, mutta niiden käsittely eroaa toisistaan.
Vuosikorjauskulut, kuten rikkoutuneiden hanakulmien korjaaminen tai seinien maalaaminen, ovat välittömästi vähennyskelpoisia vuokratulosta sinä vuonna, kun korjaukset on tehty eli ne voi vähentää verotuksessa. Tämä tarkoittaa, että kaikki normaalit ylläpitokustannukset voidaan ilmoittaa kuluina heti, mikä pienentää kyseisen vuoden verotettavaa tuloa. Esimerkiksi jos vuokrattuun asuntoon vaihdetaan rikkoutunut liesi, sen hinta voidaan vähentää suoraan vuokratulojen verotuksessa.
Perusparannuskulut, kuten keittiön kokonaisvaltainen uusiminen tai energiatehokkuutta parantavat toimenpiteet, eivät ole välittömästi vähennyskelpoisia. Ne lisätään kiinteistön hankintamenoon ja vähennetään vähitellen poistoina(yleensä 10 % vuodessa), koska ne katsotaan investoinniksi, joka nostaa kiinteistön arvoa. Esimerkiksi, jos rakennukseen lisätään aurinkopaneelit, niiden kustannukset vähennetään usean vuoden aikana poistojen kautta.
Mitä kuuluu taloyhtiön korjattavaksi?
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset määritellään pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella. Yleisesti ottaen taloyhtiö vastaa rakennuksen ja sen yhteisten tilojen kunnossapidosta, kun taas osakkaan vastuulla ovat huoneiston sisäosat, ellei toisin ole sovittu.
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat vuosikorjaukset
Taloyhtiö hoitaa kiinteistön normaalin kunnossapidon ja vuosikorjaukset, jotka varmistavat rakennuksen alkuperäisen kunnon säilymisen. Näitä ovat esimerkiksi:
- LVI-järjestelmien huollot: Vuotavien putkien tai yhteisten viemärien korjaukset
- Sadevesijärjestelmät: Vesikourujen puhdistus ja rännien korjaus
- Yhteisten tilojen kunnossapito: Kerhohuoneiden, pesutupien tai muiden yhteisten tilojen pintojen uusiminen
- Piha-alueet: Istutusten ja kulkuväylien kunnossapito, esimerkiksi asfalttivaurioiden korjaaminen
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat perusparannukset
Kun taloyhtiön hallitus päättää rakennuksen tai yhteisten tilojen parantamisesta, kyseessä on yleensä perusparannus. Näissä tapauksissa tavoitteena on lisätä kiinteistön arvoa tai parantaa sen toimivuutta ja energiatehokkuutta. Esimerkkejä perusparannuksista ovat:
- Hissin rakentaminen hissittömään kerrostaloon
- Katto- tai julkisivusaneeraukset, jotka sisältävät parannuksia alkuperäiseen tasoon nähden
- Lämmitysjärjestelmän vaihtaminen energiatehokkaampaan vaihtoehtoon, kuten maalämpöön
- Valaistusjärjestelmän päivittäminen LED-tekniikkaan yhteisissä tiloissa
Mitä maksaa taloyhtiön peruskorjaus ja kuinka rahoitus järjestetään?
Taloyhtiön peruskorjaus on laaja investointi, joka vaatii suunnittelua ja realistista kustannusarviota. Kustannukset riippuvat korjauksen laajuudesta, kiinteistön koosta, rakennuksen kunnosta ja valituista toteutustavoista. Peruskorjaukseen liittyy myös rahoituksellisia kysymyksiä, joihin taloyhtiön hallituksen ja osakkaiden tulisi varautua etukäteen.
Peruskorjauksen kustannuksia määrittävät tekijät
Peruskorjauksen kustannukset voivat vaihdella merkittävästi riippuen eri tekijöistä, jotka vaikuttavat työn laajuuteen sekä käytettäviin resursseihin. Seuraavaksi erittely peruskorjauksen kustannuksiin vaikuttavista tekijöistä.
1. Korjaustarpeiden laajuus ja kohteen kunto
Taloyhtiön peruskorjauksen kustannukset riippuvat ensisijaisesti siitä, kuinka laaja korjaus tarvitaan ja millaisessa kunnossa rakennus on. Vanhemmat kiinteistöt saattavat vaatia kattavia rakenteellisia parannuksia, kun taas uudemmissa rakennuksissa korjaustarpeet voivat rajoittua pienempiin korjauksiin.
- Vanhan 1960-luvun kerrostalon putkiremontti voi maksaa 400 – 800€/m², jolloin 1000 neliömetrin taloyhtiön putkiremontin kustannukset ovat 400 000 – 800 000 euroa.
- Jos kylpyhuoneremontin yhteydessä havaitaan kosteusvaurioita, korjauskustannukset voivat nousta jopa 20 – 30 % alkuperäisestä arviosta. Esimerkiksi 10 000 euron kylpyhuoneremontti voi muuttua 13 000 euron remontiksi.
Korjaustarpeiden laajuus kannattaa selvittää tarkasti kuntokartoituksen avulla. Tämä auttaa arvioimaan realistisesti remontin kustannuksia ja välttämään yllättäviä kuluja.
2. Kiinteistön ominaisuudet
Rakennuksen koko, tyyppi ja rakenteelliset erityispiirteet vaikuttavat merkittävästi kustannuksiin. Esimerkiksi kerrostalon julkisivuremontti on monimutkaisempi kuin yksittäisen rivitalon vastaava työ.
- Pienen rivitalon julkisivu maalaus voi maksaa 20 – 40 €/m², kun taas kerrostalon rappauksen uusiminen ja eristäminen voi maksaa jopa 200 – 300 €/m². Näin esimerkiksi 1000 m² kerrostalon julkisivuremontin kustannukset voivat olla 200 000 – 300 000 euroa.
- Yksittäisen parvekkeen kunnostaminen voi puolestaan maksaa 5000 – 10 000 euroa.
3. Materiaalit ja urakoitsijat
Valittujen materiaalien ja urakoitsijoiden hinta-laatusuhteella on suuri vaikutus kokonaiskustannuksiin. Laadukkaammat materiaalit voivat maksaa enemmän, mutta ne tarjoavat pidemmän käyttöiän ja paremman energiatehokkuuden.
- Perinteiset ikkunat maksavat keskimäärin 400 – 600 €/kpl, kun taas energiatehokkaammat ikkunat voivat maksaa 700 – 1000 €/kpl. Esimerkiksi 50 ikkunan vaihtaminen maksaisi 20 000 – 30 000 euroa perinteisillä ikkunoilla, mutta 35 000 – 50 000 euroa energiatehokkailla ratkaisuilla.
Kuinka taloyhtiön peruskorjaus rahoitetaan?
Taloyhtiön peruskorjauksen rahoitus on yksi merkittävimmistä päätöksistä, joita taloyhtiön hallitus ja osakkaat kohtaavat. Rahoitusvaihtoehtoja on useita, ja niiden yhdistelmää voidaan hyödyntää tilanteen ja korjaushankkeen laajuuden mukaan.
Taloyhtiölaina
Taloyhtiölaina on yleisin tapa rahoittaa mittavat peruskorjaukset. Laina otetaan taloyhtiön nimiin, ja osakkaat maksavat sen takaisin pääomavastikkeiden muodossa.
- Lainan takaisinmaksu jakautuu pitkälle ajalle, mikä pienentää yksittäisen osakkaan taloudellista rasitusta.
- Laina nostetaan vaiheittain remontin edetessä. Kun hanke valmistuu, laina muutetaan pitkäaikaiseksi velaksi.
- Esimerkiksi kun taloyhtiö ottaa 1 000 000 euron lainan putkiremonttia varten, osakkaat maksavat pääomavastiketta esimerkiksi 3 €/m² kuukaudessa. 60 m² asunnon omistajan osuus on näin 180 €/kk.
Kerätyt varat ja ennakkosäästäminen
Ennakkosäästäminen tarkoittaa, että taloyhtiö kerää ylimääräistä hoitovastiketta tulevia korjauksia varten. Tämä vähentää lainatarvetta ja helpottaa osakkaiden taloudellista kuormitusta.
- Säästöt pienentävät korjaushankkeiden rahoituskuluja, kuten lainan korkoja ja lyhennyksiä.
- Kaikilla osakkailla ei välttämättä ole varaa maksaa korkeampia vastikkeita ennen remonttia.
- Taloyhtiö päättää esimerkiksi kerätä ylimääräistä 0,50 €/m² kuukaudessa viiden vuoden ajan. 60 m² asunnon osakas maksaa tällöin 360 € vuodessa, mikä kasvattaa yhtiön remonttibudjettia merkittävästi.
Lisärakentamisen hyödyntäminen
Jos taloyhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta, se voidaan hyödyntää lisärakentamiseen. Lisärakentamisesta saatuja tuloja käytetään remonttien rahoittamiseen. Lisärakentamista voivat olla esimerkiksi ullakkorakentaminen ja lisärakentaminen tontille. Taloyhtiö myy ullakkotilat rakennuttajalle, joka muuttaa ne asunnoiksi tai rakennetaan uusia asuntoja tontin vapaalle osalle esimerkiksi piha-alueelle.
Avustukset ja yksittäiset osakaslainat
Taloyhtiöt voivat hakea valtion tai kunnan myöntämiä avustuksia tiettyihin korjaushankkeisiin. Erityisesti energiatehokkuuden parantamiseen ja esteettömyyden lisäämiseen suunnatut hankkeet ovat avustuskelpoisia. Esimerkiksi ARA (asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) voi myöntää jopa 50 % avustuksen hissin rakentamiseen.